Onderhoud van de woonruimte

onderhoud woning bij huurZowel verhuurders als huurders hebben plichten met betrekking tot onderhoud van de woonruimte, zodat het wooncomfort gelijk blijft. Onderhoud is dus iets anders dan verbeteren of renoveren. In de regel is de verhuurder verantwoordelijk voor groot onderhoud en de huurder voor klein onderhoud; de kleine dagelijkse reparaties.

Kleine reparaties moeten voor de huurder wel gemakkelijk uit te voeren zijn en mogen niet te duur zijn. Inbouwapparaten in de keuken worden meestal aangemerkt als deel van de woning zodat de verhuurder bij reparatie of vervanging de kosten moet dragen. Kleine reparaties mogen niet het gevolg zijn van het algeheel tekortschieten van de verhuurder in het verhelpen van gebreken.

In het Besluit kleine herstellingen staat beschreven welke herstellingen als kleine herstellingen worden gezien. Let op; de huurder is (uiteraard) verantwoordelijk voor herstel van schade die hij zelf heeft aangericht.

Wat te doen bij een conflict over onderhoud?

Allereerst moeten onderhoudsgebreken worden gemeld bij de verhuurder. Het is wijsheid dat schriftelijk via een gebrekenbrief te doen. Als de verhuurder weigert verplichtingen na te komen kan de huurder verschillende stappen ondernemen.

Betaling van de huur opschorten

De huurder kan huurbetaling -al dan niet gedeeltelijk- opschorten om de verhuurder tot actie te bewegen. Het bedrag moet wel redelijk zijn en in verhouding staan tot de kosten van onderhoud en schade. De huurder kan zich in een aangetekende brief beroepen op de opschortingsbevoegdheid van de artikelen 6:52 en 6:262 van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder vervolgens meewerkt moet de huurder uiteraard de opgeschorte betaling alsnog voldoen. Als men het niet eens wordt kan uiteindelijk de kantonrechter een uitspraak doen.

Zelf de gebreken verhelpen en verrekenen met de huurprijs

Als de verhuurder niet reageert op de gebrekenbrief kan de huurder ook zelf onderhoud en gebreken (laten) aanpakken, en de kosten verrekenen met de huurprijs. Deze kosten moeten wel redelijk zijn. De huurder loopt wel het risico dat de verhuurder niet meewerkt en zelfs actie onderneemt wegens wanprestatie. Als men het niet eens wordt kan uiteindelijk de kantonrechter een uitspraak doen.

Naar de rechter

De huurder kan de rechter vragen om de verhuurder te verplichten de gebreken te verhelpen. Er kan een dwangsom worden opgelegd. De huurder kan ook na het versturen van de gebrekenbrief binnen 6 maanden aan de rechter vragen om het huurcontract deels te ontbinden, zodat er minder (of geen) huur hoeft te worden betaald totdat de verhuurder de gebreken verhelpt.

Klagen bij de gemeente

Als de huurder een klacht indient bij de gemeente wegens achterstallig onderhoud zal de gemeente kijken of sprake is van ernstige onderhoudsgebreken in de zin van het Bouwbesluit. De gemeente kan per brief de verhuurder sommeren de gebreken te verhelpen. Zo nodig kan een last onder bestuursdwang worden opgelegd: als de verhuurder niet meewerkt laat de gemeente de gebreken verhelpen, op kosten van de verhuurder.

Huurverlaging vragen bij de Huurcommissie

Als het sociale huur betreft en de verhuurder niet meewerkt na de gebrekenbrief kan de huurder binnen 6 weken de Huurcommissie verzoeken om de huur tijdelijk te verlagen wanwege ernstige onderhoudsgebreken. Zo kan de verhuurder worden bewogen actie te ondernemen. De Huurcommissie heeft in het zogenaamde Gebrekenboek opgesomd welke gebreken als ernstig worden beschouwd. Zij doet binnen 4 maanden een uitspraak. De huur kan worden verlaagd tot 20%, 30% of 40% van de huurprijs. De verlaging gaat in op de eerste dag van de maand nadat het verzoek is gedaan. Als de gebreken zijn verholpen geldt vanaf de volgende maand weer de oude huurprijs.

facebooktwittergoogle_pluslinkedinmailfacebooktwittergoogle_pluslinkedinmail