Verborgen gebreken na overdracht huis

huis kopen en verborgen gebrekenHet gebeurt geregeld dat een koper na de overdracht verborgen gebreken ontdekt. Een verborgen gebrek is een gebrek die de koper in alle redelijkheid niet zelf tijdens de bezichtiging of inspectie had kunnen ontdekken. De koper moet hebben voldaan aan zijn onderzoeksplicht als hij de verkoper aansprakelijk wil stellen.

Mededelingsplicht verkoper

De verkoper heeft een mededelingsplicht omtrent gebreken waar hij kennis van heeft. Ook voor gebreken die de verkoper niet kende maar die hij wel had behoren te kennen kan hij aansprakelijk zijn. Soms staat in het contract dat de woning ‘eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik’ zal hebben. De verkoper is dan altijd aansprakelijk, ook als hij niet van de gebreken wist. Wel moet normaal gebruik dan echt niet mogelijk zijn.

Als de verkoper zijn mededelingsplicht ernstig verzaakt kan hij niet snel tegenwerpen dat de koper zijn onderzoeksplicht niet goed genoeg heeft gedaan. Dat zou onredelijk zijn. Het beding dat het huis wordt gekocht ‘met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen weet van heeft’ betekent niet dat de verkoper alle aansprakelijkheid kan wegwuiven.

Melden aan de verkoper, samen oplossen?

Het is belangrijk om verborgen gebreken snel na ontdekking schriftelijk te melden aan de verkoper. Binnen twee maanden wordt doorgaans als redelijk gezien. Als alles meezit zal de verkoper in goed overleg de gebreken wilen herstellen. Na de melding mag de koper enige tijd nemen om de schade te (laten) onderzoeken. Om verdere gevolgschade te voorkomen mag hij (nood)reparaties laten uitvoeren. De kosten moeten wel redelijk zijn. De koper mag echter niet zomaar zonder overleg de gebreken geheel laten herstellen.

Delen van schade bij verborgen gebreken

In de meeste gevallen is het redelijk als de partijen de schadekosten delen. Het is gebruikelijk dat de normale afschrijving in acht wordt genomen. Als bijvoorbeeld houten kozijnen van 30 jaar oud vervangen moeten worden zou het onredelijk zijn alle kosten op de verkoper te verhalen.

De verkoper aanspreken en in gebreke stellen

Als de verkoper weigert mee te werken is een aangetekende brief de volgende stap. De volgende punten zijn van belang:

  • een beschrijving van de verborgen gebreken,
  • de verkoper wordt aansprakelijk gesteld voor de schade, inclusief gevolgschade,
  • de verkoper wordt gevraagd de gebreken te herstellen voor een bepaalde datum, de termijn moet redelijk zijn.
  • de verkoper wordt bij voorbaat in gebreke gesteld als hij niet binnen de termijn aan zijn plichten voldoet

Let op, het is belangrijk dat wordt onderbouwd waarom de verkoper aansprakelijk is. Bijvoorbeeld dat hij zijn mededelingsplicht heeft verzaakt terwijl de koper voldoende onderzoek heeft gedaan.

Aansprakelijk stellen kan tot twee jaar na ontdekking van de verborgen gebreken. Wat als de verkoper blijft weigeren? Dan kan wellicht een mediator of advocaat met succes bemiddelen. Als ook dat niet werkt kan uiteindelijk de burgerlijke rechter om een uitspraak worden gevraagd.

facebooktwittergoogle_pluslinkedinmailfacebooktwittergoogle_pluslinkedinmail